Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – Wrocławska

25 listopada Rada Miasta uchwaliła „Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla strefy usługowej – Wrocławska”, obejmujący większość rozległego i w dużej mierze niedostępnego dla mieszkańców obszaru pomiędzy aleją Wojska Polskiego a ulicami Wrocławską i Podmiejską, obecnie w większości zagospodarowanego na usługi i przemysł. Analiza planu pokazuje jednak, że powstał on jako zabezpieczenie przed chaotycznie powstającą zabudową, a przeznaczenie omawianych terenów się zasadniczo nie zmieni.

Aby zrozumieć motywy powstania planu warto cofnąć się w czasie do maja 2019 roku, kiedy studenci architektury z różnych uczelni w Polsce w ramach warsztatów Architektour pracowali nad koncepcjami przekształcenia różnych zdegradowanych miejsc w Kaliszu. Jednym z przydzielonych zespołom projektowym terenów była działka pomiędzy ulicami Małą a Energetyków, o powierzchni nieco ponad 3 ha. Powodem zajęcia się tym tematem był fakt, że do władz miasta zgłosił się inwestor, który miał w planach budowę na tej działce osiedla bloków mieszkalnych na około 700 mieszkań. Zadaniem zespołu projektowego było opracowanie propozycji zagospodarowania tego terenu, łączącej racjonalne podejście do projektowania miasta z możliwością usatysfakcjonowania inwestora. Szybko okazało się to niemożliwe. Nietypowe połączenie sąsiedztwa zabudowy przemysłowej oraz zabytkowego zespołu małomiasteczkowej zabudowy z przełomu XIX i XX wieku przy ulicy Małej oraz skomplikowany kształt działki skłoniły do zastanowienia się nad kondycją planowania przestrzennego w Polsce i zadania pytania, czy warto pogłębiać chaos przestrzenny w tym konkretnym miejscu. Wnioskiem końcowym z pracy zespołu był postulat sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla całego obszaru pomiędzy aleją Wojska Polskiego a ulicami Podmiejską i Wrocławską, gdyż nie powinno się ograniczać procesu projektowego do jednej działki, stanowiącej integralny fragment większego obszaru, mogącego zostać zagospodarowanym w spójny sposób, a nie wynikowy, co byłoby z korzyścią dla jego przyszłych użytkowników.

Zabudowa ulicy Małej

Wspomniane warsztaty były pewnym preludium do realnego zmierzenia się z tym terenem i być może przyspieszyły działania miasta. Faktem jest, że już 23 kwietnia 2020 roku Rada Miasta Kalisza przyjęła uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu miejscowego dla większości rozległego i w dużej mierze niedostępnego dla mieszkańców obszaru pomiędzy aleją Wojska Polskiego a ulicami Wrocławską i Podmiejską, obecnie w większości zagospodarowanego na usługi i przemysł. Powierzchnia objęta opracowaniem wyniosła prawie 57 ha (jest to przykładowo ponad dwukrotnie więcej niż powierzchnia Parku Miejskiego). W dokumencie oznaczono przeznaczenie poszczególnych terenów, ustalono linie zabudowy, uwzględniono obiekty wpisane do gminnej ewidencji zabytków oraz postawiono wymagania wobec infrastruktury umożliwiając korzystanie z niej przez osoby niepełnosprawne.

Widok jednego z zakładów przemysłowych na terenie objętym planem miejscowym

W zakresie planowanych przekształceń nie zaszły istotne zmiany komunikacyjne poza przeznaczeniem terenu po dawnej bocznicy kolejowej na drogę wewnętrzną i stworzeniem w ten sposób potencjalnego przejazdu między ulicami Wrocławską a Energetyków (jednak w gestii właścicieli działek pozostaje kwestia możliwego udostępnienia dróg wewnętrznych do użytku publicznego oraz likwidacja garaży znajdujących się przy połączeniu z ulicą Energetyków). Zdecydowana większość terenów uzyskała przeznaczenie usługowo-produkcyjne. Mogą powstawać na nich budynki o niskiej intensywności zabudowy, o wysokości do 21 m, z wyjątkiem wydzielonej jednej działki przy ul. Wrocławskiej 23, przy której można wznosić budynki do 26 m wysokości. Pozostałe tereny o możliwym wprowadzeniu zabudowy przeznaczono pod garaże, infrastrukturę techniczną i usługi. Budynki na działkach usługowych mogą mieć maksymalnie 15 m wysokości, a sam teren powinien być bardziej zielony (minimum 25% powierzchni biologicznie czynnej) niż przy przeznaczeniu usługowo-produkcyjnym (minimum 5% powierzchni biologicznie czynnej). W planie ustalono także liczbę miejsc postojowych i obsługę obszaru pod względem infrastruktury technicznej.

Rysunek Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla strefy usługowej – Wrocławska

https://kalisz.esesja.pl/zalaczniki/155182/uchwala-rmk-nr-xlvi_633_2021_1498547.pdf

Z jednej strony przeglądając omawiany plan miejscowy ma się wrażenie, że nie wykorzystano możliwości, które dawało podjęcie się jego opracowania, zwłaszcza w kontekście planów inwestycyjnych z 2019 roku zakładających budowę bloków na części obszaru. Z drugiej jednak strony plan usankcjonował istniejące zagospodarowanie i zapewnił możliwości dalszego rozwoju od lat istniejących na tym obszarze usług i przemysłu, z zagwarantowaniem odpowiedniej komunikacji wewnętrznej i bez zagrożenia, że obszar straci spójność przestrzenną i pojawią się na nim na przykład źle skomunikowane z otoczeniem osiedla zabudowy mieszkaniowej. Pod tym względem ustalenia planu, mimo że bardzo zachowawcze, wydają się być słuszne. W samym dokumencie wspomniano, że przyjęcie planu „ułatwi inwestycje w tym rejonie bez konieczności wydłużenia procedur poprzez decyzje o warunki zabudowy”, które byłyby konieczne, gdyby nie uchwalono planu miejscowego.

Z dokumentem można zapoznać się szczegółowo tutaj.