„Jabłkowskiego – Podgórze” – pierwszy w Polsce miejscowy plan rewitalizacji. Analiza
Kalisz został pionierskim miastem w zakresie sporządzenia miejscowego planu rewitalizacji. Podjęcie się tego zadania zostało uchwalone przez Radę Miasta 28 lutego 2019 roku i choć do wyłożenia dokumentu do publicznego wglądu minęły ponad dwa lata, to uchwalony 25 listopada 2021 roku miejscowy plan rewitalizacji „Jabłkowskiego – Podgórze” stał się pierwszym obowiązującym tego typu dokumentem w Polsce.
Miejscowy plan rewitalizacji jako narzędzie możliwe do wykorzystania przez gminy został wprowadzony Ustawą z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji. Jest to szczególna forma planu miejscowego, podobnie jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określająca pożądane funkcje i akceptowalne formy zabudowy poszczególnych terenów, jednak oddająca w ręce gminy donioślejsze możliwości wpływu na zagospodarowanie poszczególnych nieruchomości. W miejscowym planie rewitalizacji można uchwalić zasady kompozycji nowej zabudowy i zharmonizowania jej z istniejącą, a szczególne ustalenia mogą być poczynione względem charakterystycznych cech elewacji budynków. Oprócz kolorystyki elewacji (którą można regulować zresztą również miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego) w miejscowym planie rewitalizacji można określić zasady docieplania elewacji, stosowania konkretnych materiałów, zachowania i odtwarzania elementów elewacji, w tym detali wykończeniowych, a także określić wytyczne w zakresie stolarki okiennej i drzwiowej, łącznie z materiałami i podziałami kwater. Podobnie szczegółowo w miejscowym planie rewitalizacji można określić sposób zagospodarowania i wyposażenia przestrzeni publicznych, uwzględniając zieleń, koncepcję organizacji ruchu oraz przekroje ulic. Istotną nowością wydają się być zakazy i ograniczenia dotyczące działalności handlowej lub usługowej oraz określenie liczby obiektów handlowych wraz z podaniem ich maksymalnej powierzchni sprzedaży. W przypadku wprowadzenia takiego zakazu lub ograniczenia dla istniejącej już działalności gospodarczej na danej nieruchomości, właściciel ma 6 do 12 miesięcy na dostosowanie się od momentu wejścia w życie planu. Prawdziwie rewolucyjną funkcją jest również tzw. umowa urbanistyczna – możliwość zobowiązania inwestora do budowy na własny koszt i do darmowego przekazania gminie infrastruktury technicznej czy społecznej, lokali mieszkalnych lub innych lokali – przeznaczonych na działalność kulturalną, społeczną, edukacyjną czy sportową, jeśli inwestor ma zamiar przy tym zrealizować konkretną nastawioną na własny zysk inwestycję na niezabudowanej nieruchomości na obszarze obowiązywania planu rewitalizacji. W praktyce uzależnia to realizację komercyjnych działań od jednoczesnej aktywności z pożytkiem dla potrzeb rewitalizacyjnych i podobnie jak wspomniane wcześniej ograniczenia w działalności gospodarczej promuje raczej działalność organizacji pożytku publicznego, mającą służyć odnowie więzi społecznych i aktywizacji zawodowej, co jest pożądane z punktu widzenia celów rewitalizacji.
Powyższe udogodnienia, które daje miejscowy plan rewitalizacji względem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, są fakultatywne – gmina nie musi wprowadzać takich zapisów. Jednak sensowność jego sporządzenia zależy właśnie od wykorzystania dodatkowych funkcjonalności, w przeciwnym razie wystarczyłby miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który uchwalić jest łatwiej. Wymogiem dla powstania miejscowego planu rewitalizacji jest konieczność uchwalenia najpierw gminnego programu rewitalizacji, a następnie ustanowienia specjalnej strefy rewitalizacji. W porównaniu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego różnica wiąże się także z obowiązkiem przedstawienia wizualizacji proponowanych rozwiązań.
Z jednej strony dziwić może, że od momentu przyjęcia Ustawy o rewitalizacji w październiku 2015 roku i określenia zasad sporządzania miejscowego planu rewitalizacji w lipcu 2016 roku jedynie kilka gmin w Polsce rozpoczęło procedurę wprowadzania tej formy aktu prawa miejscowego w życie. Być może jednak oferowane w nowym narzędziu funkcjonalności nie okazały się tak pożądane przez władze samorządowe, by podejmowały się one wyzwania bardziej skomplikowanego niż samo uchwalenie gminnego programu rewitalizacji czy sporządzenie klasycznego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
O miejscowym planie rewitalizacji obejmującym rejon ulic Jabłkowskiego i Podgórze w Kaliszu pisałem już w artykule o remontach miejskich kamienic oraz nieco szerzej w artykule o historii kaliskiej rewitalizacji. Tym razem przyjrzymy się szczegółowo zapisom nowouchwalonego kaliskiego planu „Jabłkowskiego – Podgórze”, aby sprawdzić, jakie zmiany przewiduje w przestrzeni miejskiej i na ile wykorzystuje możliwości wynikające z Ustawy o rewitalizacji.
Rysunek Miejscowego planu rewitalizacji „Jabłkowskiego – Podgórze”, https://kalisz.esesja.pl/zalaczniki/155182/projekt-uchwaly-ws-mpr-jablkowskiego-podgorze-w-kaliszu_1474531.pdf
W treści planu pod kątem zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego ustalono nieprzekraczalne i obowiązujące linie zabudowy, kierunek kalenicy dachów i obowiązek utrzymania zabudowy pierzejowej wzdłuż większości ulic. Zaproponowano wprowadzenie nowych dominant architektonicznych przy tzw. Glapigórce (narożnik ulic Podgórze i Wroniej) oraz przy ulicy Ogrodowej, na zamknięciu osi Podgórza (obecnie jest to fragment prowizorycznie zagospodarowanego skweru z młodymi drzewkami), nakazano zachowanie istniejących dominant – budynków zboru baptystów przy ul. Podgórze 1 i dawnej łaźni przy ul. Kopernika 13 – a także akcentu urbanistycznego w formie komina piekarni w podwórku ul. Jabłkowskiego 10. Nowy akcent urbanistyczny ma się pojawić u wyjścia ulicy Jabłkowskiego na aleję Wojska Polskiego. W mojej ocenie w zakresie ochrony ładu przestrzennego w planie zastosowano zbyt mało obowiązujących linii zabudowy, zamiast tego wyznaczając linie nieprzekraczalne – może to skutkować niepotrzebnym odsuwaniem zabudowy i jej nieestetycznym połączeniem z przyległymi budynkami, zwłaszcza od strony ulic.
Spośród zapisów odnośnie zasad ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu oraz kształtowania krajobrazu warto odnotować ustalenie strefy ochronnej wokół pomnika przyrody – wiązu szypułkowego znajdującego się obok kamienicy przy ul. Podgórze 6 (pod koniec 2020 roku w otoczeniu drzewa utworzono ogród deszczowy). Zakazano ponadto lokalizacji obiektów i urządzeń zakłócających wgląd na dominanty architektoniczne oraz zadbano o estetykę budynków ograniczając umieszczanie na nich urządzeń telekomunikacyjnych. Dopuszczono wyłącznie zbiorcze anteny do odbioru sygnału radiowo-telewizyjnego (usunięte zostaną zatem pojedyncze talerze satelitarne, szpecące elewacje).
W kwestii zasad ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków ustalono strefę ścisłej ochrony konserwatorskiej układu urbanistycznego i obiektów zabytkowych (kwartał ulic Gołębia – Kopernika – Podgórze), gdzie szczególną uwagę zwrócono na wspomniane już dominanty architektoniczne. Ponadto wyszczególniono obiekt wpisany do rejestru zabytków (kamienica przy ul. Podgórze 8) oraz obiekty wpisane do gminnej ewidencji zabytków (niemal wszystkie kamienice na obszarze planu, kilka budynków w podwórkach. Brakuje ochrony dla budynku przy ul. Wroniej 2, wzniesionego tuż przed II wojną światową). Wobec tych obiektów zakazano ingerencji zacierających ich historyczne cechy stylistyczne, nakazano zachowanie i konserwację oryginalnej stolarki okiennej i drzwiowej lub w przypadku wymiany ze względu na zły stan zachowania wierne odtworzenie jej z zachowaniem wymiarów, podziałów, materiału oraz koloru.
Wizualizacje do miejscowego planu rewitalizacji „Jabłkowskiego – Podgórze”, https://rewitalizacjakalisz.pl/?p=7605
Istotne ustalenia poczyniono w zakresie kształtowania przestrzeni publicznych – w myśl planu na jego obszarze pojawią się nowe ogólnodostępne ciągi piesze i pieszo-jezdne. Powinny one tworzyć jednorodną kompozycję przestrzenną w zakresie nawierzchni (nakazano zastosowanie kostki kamiennej) oraz oświetlenia. Niekonwencjonalną propozycją z punktu widzenia historycznego rozplanowania zabudowy, podziałów działek i obecnego zagospodarowania terenu jest wprowadzenie placu publicznego z zielenią urządzoną od strony podwórek kamienic pomiędzy Jabłkowskiego a Podgórzem, z dostępem również od ulicy Gołębiej. Na pierwszy rzut oka wydaje się to być rozwiązanie wtłoczone na siłę i niespójne z charakterem dzielnicy. Przede wszystkim rozbija ono porządek pojedynczych podwórek przylegających do poszczególnych kamienic, łącząc je w jedną ogólnodostępną (choć wciąż nieco ukrytą i osłoniętą od ulicy) przestrzeń. Biorąc jednak pod uwagę dość prowizoryczne zagospodarowanie rzeczonych podwórek, ich zaniedbanie i słabą użyteczność dla mieszkańców, można sądzić, że ich przekształcenie i otwarcie przyczyni się do poprawy funkcjonalności tej przestrzeni i zachęci do korzystania z niej. Jest to pożądane także z punktu widzenia unikania niepotrzebnego ogradzania i dzielenia terenów w mieście. Nową wartością będzie na pewno możliwość łatwiejszej integracji okolicznych mieszkańców, którzy nie będą spotykać się już na „swoim” albo „cudzym” zaniedbanym podwórku, lecz we wspólnej przestrzeni. Ponadto plac ten może przyciągać także osoby niezamieszkujące bezpośrednio przyległych budynków i służyć również im. Na jego terenie przewidziano pojawienie się placów zabaw, siłowni plenerowych oraz miejsc do odpoczynku, dopuszczono także umieszczenie tymczasowych obiektów handlowo-usługowych, jak ogródków gastronomicznych lub służących organizacji jednorazowych wydarzeń. Nie zrezygnowano z niezbędnego ruchu samochodowego, przy czym realizację komunikacji pieszej, rowerowej i samochodowej ustalono na jednym poziomie nawierzchni (bez progów i barier). Powstanie placu będzie wiązało się z usunięciem części historycznej zabudowy oficynowej podwórek. Choć budynki te również świadczą o przeszłości obszaru i jego rozwoju przed stu laty, nie reprezentują szczególnie wysokich wartości architektonicznych, a ich stan techniczny i potencjał sensownego wykorzystania przedstawia się marnie. Trzeba zaznaczyć, że dotyczy to jedynie substandardowych obiektów w najgorszym stanie – zachowana zostanie na przykład piekarnia w podwórku przy ul. Jabłkowskiego 10. Należy stwierdzić, że przy planowaniu nowego placu osiągnięto dobry kompromis pomiędzy zachowaniem historycznej tkanki miejskiej a racjonalnym zaplanowaniem nowej przestrzeni publicznej. Dla polepszenia dostępności komunikacyjnej placu uwzględniono główne powiązania piesze o charakterze publicznym pomiędzy ulicą Gołębią a dawną łaźnią i zborem baptystów (przejścia do ulic Kopernika i Podgórze – obecnie są to ogrodzone tereny).
Oprócz placu wydzielono dwa tereny zieleni urządzonej pełniącej funkcję rekreacyjną i ozdobną, z dopuszczeniem powstania urządzeń dla mieszkańców – miejsc odpoczynku, placów zabaw czy siłowni plenerowych. Jeden z takich terenów został przewidziany w miejscu obecnych garaży przy ulicy Gołębiej i jest uzasadniony, jednak drugi w mojej ocenie prezentuje się wątpliwie kompozycyjnie – wydzielony został z posesji przy ul. Jabłkowskiego 9, której pozostawienie jako niezabudowanej utrwali nieestetyczny widok na ślepe ściany kamienic przy ul. Jabłkowskiego 7 i i 11, a przewidziany tam ciąg pieszo-jezdny przechodzący w zieleń urządzoną kończyć się będzie przy oficynach działek położonych przy ulicach Kościuszki i Kopernika. Powstanie w ten sposób mały i zapewne niezbyt funkcjonalny zaułek. Pod względem komunikacji samochodowej dla ulic Jabłkowskiego i Gołębiej oraz dojazdu do placu na tyłach Jabłkowskiego ustalono wprowadzenie strefy zamieszkania, a dla ulic Ogrodowej, Podgórze i Wroniej – strefę ruchu uspokojonego. Zapewniono ogólnodostępne miejsca postojowe, usytuowane równolegle wzdłuż jezdni.
Szczegółowo opracowano zasady kształtowania zabudowy oraz warunki zagospodarowania terenów, określając wskaźniki intensywności zabudowy, udział powierzchni biologicznie czynnej i zabudowanej dla poszczególnych terenów, maksymalną wysokość i liczbę kondygnacji, rodzaj, kolorystykę i spadki dachu oraz inne parametry – niektóre typowe dla miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a niektóre wynikające z możliwości, które wprowadziło narzędzie miejscowego planu rewitalizacji. Wprowadzono zasady harmonizowania planowanej zabudowy z istniejącą, na przykład dla zabudowy pierzejowej maksymalną różnicę wysokości pomiędzy sąsiednimi budynkami – 2 m, poziom posadowienia parteru od 0 do 0,6 m powyżej poziomu terenu, wykończenie ścian tynkiem (z dopuszczeniem okładzin ceramicznych i kamiennych na powierzchni maksymalnie 20% elewacji), metalowe i ażurowe balustrady balkonów. Wyjątkowo szczegółowo opisano kolorystykę ścian oraz stolarki okiennej, preferując w przypadku ścian barwy jasne o niskim nasyceniu, a przypadku stolarki – kolor biały, ecru lub jasnoszary. Nakazano zachowanie i odtwarzanie detali architektonicznych, zakazano docieplania dekorowanych elewacji od zewnątrz inaczej niż poprzez stosowanie tynków termoizolacyjnych. Ponadto zakazano wykańczania elewacji okładzinami z płyt trapezowych, falistych oraz sidingu, a także ustalono harmonijne tworzenie lukarn i okien połaciowych w przypadku adaptacji poddaszy do funkcji użytkowych. Wymienione wyżej zapisy mogły zostać ustalone w miejscowym planie rewitalizacji – ich zastosowanie w klasycznym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego byłoby niemożliwe lub dalece uproszczone. Podobnie dzięki nowej formie aktu prawnego określono maksymalną powierzchnię sprzedaży obiektów handlowych – na 400 m2 przy maksymalnie dwóch takich obiektach na jednej działce budowlanej. Z innych ograniczeń dotyczących działalności handlowo-usługowej dopuszczono na części terenów funkcje usługowe wyłącznie w parterach budynków. Określono lokalizację inwestycji służących rozwojowi społecznego budownictwa czynszowego (ul. Gołębia 3, ul. Jabłkowskiego 12, 14, 14a i 22, ul. Podgórze 16 i 19, ul. Wronia 1).
Wizualizacje do miejscowego planu rewitalizacji „Jabłkowskiego – Podgórze”, https://rewitalizacjakalisz.pl/?p=7605
Twórcy kaliskiego miejscowego planu rewitalizacji, mimo że bardzo szczegółowego i przemyślanego w wielu miejscach, nie ustrzegli się niedociągnięć oraz w mojej opinii kilku poważnych błędów. Niespójny jest brak oznaczenia na rysunku planu budynków wpisanych w tekście jako chronionych przez gminną ewidencję zabytków – przy ul. Jabłkowskiego 6 i 14. Ten drugi obiekt prezentuje agonalny stan techniczny i jego zachowanie zapewne nie jest realne – nawet projektowane przez plan zagospodarowanie terenu wyklucza jego przetrwanie. Inne uwzględnione w gminnej ewidencji zabytków budynki na tyłach ul. Jabłkowskiego 16 i 18 nachodzą z kolei na ciąg pieszo-jezdny. Są to co prawda oficyny i budynki gospodarcze, ale pewien konflikt prawny związany z koniecznością ich wykreślenia z ewidencji zabytków i usunięcia zapisów ochrony z planu wydaje się realny. Jednym z głównych zastrzeżeń jest dla mnie dość osobliwy twór, dla którego ciężko o zharmonizowanie z otoczeniem – przeznaczony na publiczny parking, mogący służyć jako zapewnienie miejsc postojowych dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, teren przy ul. Ogrodowej 7, odsłaniający widok na puste ściany innych budynków. Jego zaplanowanie w tym miejscu jest wynikowe i sankcjonuje obecny tymczasowy stan, niewykorzystujący w ogóle potencjału alei Wojska Polskiego przebiegającej obok. I choć w planie zapisano możliwość budowy tutaj parkingu piętrowego, jego powstanie jest raczej wątpliwe. Niezależnie od tego taki obiekt mógłby posiadać maksymalnie dwie kondygnacje, co i tak nie przyczyniłoby się pozytywnie dla wyglądu okolicy. Pod względem kompozycji urbanistycznej brakuje też zdecydowanie wypełnienia narożnika ulic Ogrodowej i Poznańskiej, który został przewidziany w dziwnej formie dostawionej tylko do budynku przy ul. Ogrodowej 2.
Podsumowując omówienie miejscowego planu rewitalizacji „Jabłkowskiego – Podgórze” trzeba przyznać, że jego powstanie jest uzasadnione oraz w znacznym stopniu korzysta on z zapisów wprowadzonych w Ustawie o rewitalizacji. Precyzuje ustalenia dotyczące cech elewacji budynków, lepiej chroniąc istniejące zabytki i umożliwiając większe zharmonizowanie nowej zabudowy, wyznacza sposób zagospodarowania i wyposażenia przestrzeni publicznych, określa ograniczenia dotyczące działalności handlowo-usługowej wraz z liczbą obiektów i ich maksymalnej powierzchni sprzedaży. Spośród możliwości oferowanych przez narzędzie miejscowego planu rewitalizacji nie skorzystano z umowy urbanistycznej (uzależnienia realizacji komercyjnej inwestycji na niezabudowanej nieruchomości od spełnienia przez inwestora potrzeb rewitalizacyjnych wskazanych przez gminę). Zamiast tego jednak władze miasta planują pozyskiwanie nieruchomości o nieustalonym stanie prawnym i prowadzenie inwestycji służących rozwojowi społecznego budownictwa czynszowego.
Z miejscowym planem rewitalizacji „Jabłkowskiego – Podgórze” można zapoznać się szczegółowo tutaj. Chętnych do poszerzenia wiedzy historycznej na temat omawianego obszaru i poszczególnych budynków zachęcam do zapoznania się również z ekspertyzą historyczną wykonaną na zamówienie Urzędu Miasta przez Makarego Górzyńskiego.
