Krótka analiza jednego planu

Sporządzany przez gminę miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowi dla samorządu kluczowe narzędzie w kreowaniu racjonalnego i spójnego miejskiego krajobrazu. 28 listopada 2019 roku Rada Miasta Kalisza uchwaliła plan miejscowy w rejonie ulic Kmieca i Torowej. Przyjrzymy mu się jako przykładowi, który pokaże nam, jak miasto korzysta ze swych możliwości w zakresie projektowania urbanistycznego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla omawianego terenu musi być, jak każdy dokument tego typu, zgodny z aktualnym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Kalisza. Dokument, składający się z części tekstowej i załącznika graficznego, ustala przeznaczenie poszczególnych terenów (niemuszących pokrywać się z granicami działek). Większość powierzchni przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (czasem z towarzyszącymi usługami). Rejon objęty planem przecięty jest dwiema istotnymi drogami – klasy głównej lub zbiorczej – jednej biegnącej po śladzie ulicy Kmieca oraz drugiej na przedłużeniu początkowego odcinka ulicy Piwonickiej na południe. Wzdłuż cieku wodnego w środkowej części planu zarezerwowano miejsce na zieleń, natomiast w północno-zachodniej części planu, przy gliniance U Grona, zaplanowano usługi sportu i rekreacji. Tuż obok usankcjonowano istniejące zagospodarowanie jako usługowo-przemysłowe na terenie, gdzie mieszczą się: siedziba kaliskiej delegatury Wojewódzkiego Inspektoratu Ochrony Środowiska oraz hale przemysłowo-magazynowe.

Rejon ulic Kmieca i Torowej z zaznaczonymi ulicami oraz obrysem granic miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic: Kmieca i Torowej, ortofotomapa z 2017 roku, https://mapy.geoportal.gov.pl/imap/Imgp_2.html

Planowane drogi klasy głównej, zbiorczej i lokalnej obiegające lub przechodzące przez teren dobrze wpasowuje się w szkielet układu komunikacyjnego Kalisza. Z godnych uwagi rozwiązań plan zakłada wyprostowanie ulicy Sulisławickiej w miejscu istniejącej tam bazy transportowej, a także uwzględnia ochronę walorów przyrodniczych (głównie wokół glinianki) i stanowisk archeologicznych. Dużą wadą jest natomiast fakt, że plan generalnie nie bierze pod uwagę istniejących domów i gospodarstw, prowadząc w poprzek nowe ulice, które równie dobrze mogłyby biec kilkadziesiąt metrów dalej. Nie jest to problem wyłącznie dla właścicieli posesji, lecz także dla miasta, które w przypadku realizowania zamierzeń planistycznych będzie musiało wykupić i rozebrać zabudowania na fragmentach działek (co jest oczywiście droższe i bardziej kłopotliwe, niż gdyby te miejsca były użytkowane rolniczo) pod budowę dróg. Przypomina to projektowanie totalne ignorujące zastany kontekst, jakby dany obszar był czystą kartką.

Załącznik nr 1 do Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic: Kmieca i Torowej, https://www.bip.kalisz.pl/uchwaly/2019_17_262-1.pdf

Dla zachowania spójności osiedla zdefiniowano dla poszczególnych typów przeznaczenia terenów wielkości nowo wytyczanych działek budowlanych, powierzchnię zieloną („biologicznie czynną”) dla każdej parceli, nieprzekraczalne i obowiązujące linie sytuowania zabudowy, wysokości budynków oraz inne parametry, do których trzeba się stosować przy wznoszeniu domów i innych obiektów. Mimo takiej możliwości, nie zdecydowano się na zunifikowanie wyglądu domów poprzez ustalenie jednego lub kilku współgrających ze sobą kolorów elewacji czy połaci dachowych ograniczając się do dość ogólnych stwierdzeń.

Największym grzechem planu jest według mnie nieprzemyślane rozplanowanie terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną i jednorodzinną z towarzyszącymi usługami pomiędzy ulicami Kmiecą, Piwonicką, Torową, Rodową (nieujętą na planie, od południa) oraz nowoprojektowaną drogą zbiorczą przebiegającą z północy na południe – mamy tutaj do czynienia ze ślepymi drogami wewnętrznymi, które można byłoby przeprowadzić (choćby dla pieszych!) do dróg wyższej kategorii. W dodatku wszystkie dojazdowe i wewnętrzne ulice na północ od drogi lokalnej 3KDL łączą się docelowo tylko z nią. W ten sposób skomunikowanie nowego osiedla z resztą miasta będzie utrudnione i skłaniać będzie do korzystania z transportu samochodowego zamiast zbiorowego lub pieszo-rowerowego z uwagi na większe odległości do pokonania.

Trzeba nadmienić, że miastom czasem „opłaca się” uchwalać nieprecyzyjne plany miejscowe z dużymi terenami niepodzielonymi żadnymi drogami – wtedy odpowiedzialność za budowę dróg wewnątrz takich terenów zamiast miasta (na którym spoczywa ten obowiązek w przypadku dróg wytyczonych na planie) należy do prywatnych właścicieli, często deweloperów, którzy prowadzą ulice wewnętrzne w sposób zwykle sprzeczny ze zdrowym rozsądkiem, a pożyteczny tylko dla ich własnej działki (a i to nie zawsze). Tak się miast nie projektuje i w przypadku planu dla Kmiecej i Torowej na szczęście tak nie jest, jednak planowane ulice również poprowadzone są, delikatnie mówiąc, nielogicznie. Do wyłożonego do publicznego wglądu projektu planu zgłoszono trzy uwagi, które nie zostały uwzględnione (inne plany, nie tylko z Kalisza, pokazują, że uwag zazwyczaj się nie uwzględnia).

Wykaz planów miejscowych dla Kalisza, wraz z omawianym planem, znaleźć można w Biuletynie Informacji Publicznej.