Mieszkać dobrze – czy to możliwe w Kaliszu?

Mieszka nam się źle. W trzeciej dekadzie XXI wieku jakość obiektów mieszkalnych wznoszonych w Polsce jest niska, a ceny wysokie. Deweloperzy dyktują warunki, na które przystajemy – nie mając alternatyw, wprowadzamy się do budynków złej jakości, na osiedla budowane w szczerym polu, pozbawione towarzyszącej zieleni, usług oraz komunikacji publicznej, do źle doświetlonych, niefunkcjonalnych lokali. Lokali, za które płacimy bardzo dużo, bo ceny na rynku pierwotnym i wtórnym przekraczają dziś możliwości finansowe przeciętnego Polaka. O mieszkania komunalne starać mogą się tylko najubożsi, a okres oczekiwania na nie jest długi. Inni, nieco lepiej zarabiający, mogą ubiegać się o kredyt, ale, szczególnie dzisiaj, wielu nie jest w stanie go otrzymać. Polacy zamieszkują więc przeludnione lokale, dzieląc je z rodzicami lub współlokatorami, a opłaty za wynajem uniemożliwiają im odkładanie na wkład własny do kredytu. Czy w takich realiach jesteśmy w stanie mieszkać w dobrych warunkach?

Nie jem, bo zbieram na mieszkanie

Lubimy w Polsce mieszkać na własnym. Według danych Eurostatu ponad 84% Polaków mieszka w lokalach własnościowych. Wynajem jest w naszym kraju mało rozwinięty i uznawany raczej za rozwiązanie pośrednie, tymczasowe, poprzedzające znalezienie mieszkania własnościowego.

Obecnie nie jest jednak łatwo zakupić mieszkanie. W 2021 roku, według raportu Deloitte Property Index, statystyczny Polak, wydając całą swoją pensję na mieszkanie, musiałby na nie pracować 8 lat. Dla porównania, przeciętny Portugalczyk czy Belg potrzebował na to połowę mniej czasu – 4 lata. Dzisiaj sytuacja dodatkowo się zaostrzyła – analiza Realty Tools wskazuje, że na rynku wtórnym cena za metr kwadratowy mieszkania wynosiła w 2021 roku 7059 zł, w 2022 wzrosła do 8005 zł/m2. Na rynku pierwotnym ceny wzrosły w przeciągu roku jeszcze bardziej – w 2021 było to 7890 zł/m2, w 2022 – już 9144 zł/m2.^[1]  Wystarczy skonfrontować te kwoty ze średnią krajową netto, która w 2022 plasowała się w wysokości około 4526,67 zł na miesiąc.^[2] Minimalne krajowe wynagrodzenie to znacznie mniej, w 2022 roku – 2 209,56 zł miesięcznie na rękę.

Kaliszanie natomiast, jeszcze w 2021 zarabiali średnio około 3500-3800 złotych miesięcznie netto. W II kwartale tego samego roku za metr mieszkania z rynku wtórnego mieszkańcy Kalisza zapłacić musieli średnio 5198 zł, więcej niż w Ostrowie Wielkopolskim (4822 zł) czy w Koninie (4583 zł). Są to najwyższe, zaraz po Poznaniu (7929 zł) kwoty, które wydać musi na zakup lokalu mieszkaniec województwa wielkopolskiego. Średnia cena dla naszego województwa wyniosła wtedy 6131 zł.^[3] Jak możemy zatem zaobserwować, w obecnej sytuacji dla przeciętnego kaliszanina kupno mieszkania na własną rękę jest wydatkiem bardzo dużym lub niemożliwym nawet do poniesienia.

Co w przypadku jeśli na zakup mieszkania nas nie stać? Z definicji potrzeby osób o niewystarczających dochodach powinno zaspokajać budownictwo społeczne, czyli w Polsce komunalne lub socjalne. Lokale socjalne to w praktyce mieszkania interwencyjne, o obniżonym standardzie, nieco wyższy standard charakteryzuje natomiast lokale komunalne. Nie jest łatwo jednak takowe uzyskać. Aby starać się o mieszkanie komunalne, w 2022 roku miesięczny dochód brutto jednoosobowego gospodarstwa domowego nie mógł przekroczyć ok. 2860 zł brutto (co daje nam ok. 2200 zł na rękę przy umowie o pracę), ok. 3380 zł dla gospodarstwa jednoosobowego oraz 3070 dla gospodarstwa trzyosobowego. To jednak nie koniec, bo złożenie wniosku nie równa się od razu faktycznemu uzyskaniu mieszkania w TBS – w Polsce na podobny lokal czeka obecnie około 136 tysięcy gospodarstw domowych, a czas oczekiwania to kilka lat. A jeśli dochody danej osoby przekroczą 2860 brutto, ale wciąż nie będą wystarczające, żeby pozwolić sobie na 5198 zł za metr mieszkania? Gdzie zamieszkać ma nauczyciel (np. mianowany, zarabiający w Polsce obecnie 3597 zł brutto, czyli ok. 2700 netto), urzędnik (wg GUS statystycznie 5828,24 brutto/4300 netto w 2021 r.)^[4] czy pracownik placówki socjalnej?

I tutaj zaczyna się problem, bo nie istnieją w Polsce praktycznie rozwiązania pośrednie, odpowiadające na potrzeby osób znajdujących się w luce czynszowej, czyli takich, które nie posiadają wystarczających dochodów na kupno mieszkania finansowanego kredytem hipotecznym lub gotówką, ale jednocześnie zarabiających zbyt dużo, aby ubiegać się o mieszkanie komunalne czy socjalne. Tej części społeczeństwa pozostaje zatem wynajmowanie. Jak jednak już wcześniej wspomniano, rynek najmu w Polsce wciąż raczkuje – w porównaniu ze średnią unijną, która wynosi ok 21%, od prywatnych właścicieli mieszkanie w naszym kraju wynajmuje jedynie 3% lokatorów.^[5] Czasy są trudne, kryzys uchodźczy spowodowany wojną w Ukrainie dodatkowo zawyżył ceny i ograniczył podaż. Obecnie co czwarty najemca opłaca wynajem kwotą większą niż 40% swoich dochodów. ⅔ polskiego społeczeństwa przeznacza na czynsz więcej niż ¼ zarobków. Wielu Polaków zmuszonych więc zostaje do współdzielenie mieszkań – młodzi dorośli decydują się na wynajmowanie pojedynczych pokoi lub zamieszkiwanie razem z rodzicami w wielopokoleniowych gospodarstwach domowych. Gniazdowników, czyli osób w przedziale wieku od 25 do 34 lat, wciąż zamieszkujących z rodzicami jest u nas prawie 44 %, w przypadku mężczyzn liczba ta wynosi 52%. Wskaźniki te tylko częściowo tłumaczyć można zmianami kulturowymi, a problem ten dotyczy także osób starszych, dzielących mieszkanie z przedstawicielami młodszego pokolenia. Wpływa on negatywnie na poczucie dobrobytu, budowanie relacji społecznych, odsuwa w czasie decyzje o założeniu rodziny. Według danych Eurostatu, w przeludnionych lokalach mieszka obecnie ⅓ Polaków. W 2018 roku było to prawie 40% społeczeństwa, a nasz kraj plasował się na piątym od końca miejscu w porównaniu do innych państw Unii Europejskiej. ^[6] Jak widać samo uzyskanie miejsca do mieszkania stanowi dzisiaj ciężki orzech do zgryzienia. Niestety jest to dopiero początek. Sam fakt posiadania mieszkania do zamieszkania to jedno, ale jakość owego budownictwa – to już zupełnie inna sprawa.

Ciasne, ale własne

Zasoby mieszkaniowe w Polsce ulegają prywatyzacji sukcesywnie od 1989 roku i obecnie polski rynek mieszkaniowy zdominowany jest przez własność prywatną. W kapitalizmie, w którym funkcjonujemy, mieszkania stanowią towar rynkowy, służący do pomnażania i akumulacji kapitału, zapewniający stały wzrost gospodarczy. Utowarowienie nieruchomości skutkuje stałym wzrostem cen. I o ile wzrost cen korzystny jest dla inwestorów czy przedsiębiorców, w tym dużej liczby Polaków, która w obecnych realiach inflacyjnych zdecydowała się na lokowanie oszczędności w nieruchomościach, o tyle rynek kreuje także ceny lokali przeznaczonych dla tej części społeczeństwa, dla której inwestycyjny aspekt istnienia nieruchomości nie ma znaczenia – znaczenie ma natomiast uzyskanie dachu nad głową, który pozwoli na funkcjonowanie w warunkach godnych, przystających do potrzeb człowieka XXI-wieku. Jeśli cenę mieszkania kreuje rynek, to dany lokal, nawet jeśli nie charakteryzuje się odpowiednią jakością architektoniczną, wart jest tyle, ile konsument jest w stanie za niego zapłacić. Problem w tym, że mieszkanie nie jest towarem, którego kupna możemy odmówić jak w przypadku chęci nabycia zbyt drogiej koszulki czy gazowanego napoju. Każdy potrzebuje przecież jakiegoś dachu nad głową.

Korzystają na tym deweloperzy. W 2012 roku 41% ogółu mieszkań (63 tysiące) oddanych do użytku wybudowanych zostało przez firmy deweloperskie. W 2021 roku deweloperom udało się zrealizować aż 142 tysiące mieszkań, 88 tysięcy domów zostało natomiast zbudowanych przez osoby prywatne. Dla porównania gminom, spółdzielniom i towarzystwom budownictwa społecznego udało się oddać do użytku jedynie 4500 lokali. ^[7] Rozmaite programy wspierające Polaków w zaciąganiu i spłatach kredytów jeszcze tylko ułatwiają zwiększanie zysku deweloperom i bankom – koniec końców, pieniądze podatników trafiają do ich kieszeni, a dopłaty potęgują utowarowienie rynku nieruchomości.^[8]

Dominacja deweloperów sprawia, że mogą sobie oni pozwolić na dyktowanie warunków. Polacy, pozbawieni alternatywy, i tak mieszkania kupią. Mieszkania, które projektowane są nie w celu zapewnienia im możliwie jak najlepszych warunków życia, ale po to, aby wygenerowały jak największy zysk. Ceny rosną, jakość spada, ale gdzieś przecież mieszkać trzeba. Nawet w mikroapartamencie o powierzchni 10 lub 15 m2, który w świetle prawa nie jest nawet mieszkaniem, tylko lokalem usługowym – według rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny podlegać budynki i ich usytuowanie, mieszkanie nie może posiadać mniejszej powierzchni niż 25 m2. Mniejsza przestrzeń nie zapewnia bowiem warunków odpowiednich dla zdrowego funkcjonowania człowieka. Mikrokawalerki jednak wciąż są sprzedawane, powstają też nowe – bo w dzisiejszych czasach nawet taka powierzchnia na własność to już luksus. A przecież mikroapartamenty to tylko czubek góry lodowej tzw. patodeweloperki. Osiedla w szczerym polu, mikro-place zabaw, parkingi z podwójnymi miejscami postojowymi, niedoświetlone, ciasne lokale zaprojektowane na planie trójkąta, betonoza… Podobne zjawiska można by wymieniać jednym tchem. Nie jest od nich wolny również Kalisz. Za podobne dążenie do zysku kosztem jakości życia mieszkańców krytykowana jest w naszym mieście chociażby przylegająca do Prosny inwestycja o nazwie RiverSide. Jak podkreślają internauci, budynki zbytnio przysunięto do rzeki (w celu uzyskania maksymalnej możliwej powierzchni użytkowej), nie pozwalając na swobodne poruszanie się wzdłuż cieku wodnego. Mimo iż projekty bulwarów ożywiających kaliską rzekę zostały przygotowane już dawno, nie wzięto ich pod uwagę. Wątpliwości budzi także organizacja ulicy Towarowej jako wąskiego, ślepo zakończonego sięgacza, który generować będzie trudności komunikacyjne.^[9] Brak usług w parterach, połączenia budynku funkcjonalnie z miastem i terenami nad rzeką to rozwiązania, które nie sprzyjają tworzeniu się wysokiej jakości tkanki miejskiej i przestrzeni do życia. W danej okolicy wąska, odizolowana ścieżka między budynkiem a wodą oraz brak otwartych na otoczenie, generujących ruch lokali może wywoływać negatywne społecznie zjawiska i wpływać na poczucie bezpieczeństwa mieszkańców. Warto jednak równocześnie docenić fakt, że podobna inwestycja w centrum Kalisza wpisuje się w założenia miasta zwartego i dogęszczania zabudowy.

Jak możemy zapobiegać wyżej opisanym zjawiskom? Przyjrzyjmy się teraz różnorodnym sposobom, na jakie rozwiązywać można wcześniej scharakteryzowane problemy mieszkaniowe.

Towar czy prawo?

Stwierdzeniu głoszącemu, że mieszkanie jest towarem przeciwstawia się hasło mówiące o tym, że jest ono prawem. Jak przeczytać możemy w 25. artykule Powszechnej Deklaracji Praw Człowieka : “Każdy człowiek ma prawo do stopy życiowej zapewniającej zdrowie i dobrobyt jego i jego rodziny, włączając w to wyżywienie, odzież, mieszkanie, opiekę lekarską i konieczne świadczenia socjalne(…)”. Czy uznanie mieszkania za prawo może mieć pozytywne skutki? Jak udowadnia nam Wiedeń, przy odpowiedniej organizacji jest to możliwe.

Wiedeń od lat przoduje w rankingach najlepszych miast do życia na świecie. W tym roku zajął po raz kolejny 1. miejsce w Liveability Ranking, wyprzedzając m.in. Kopenhhagę i Zurych.^[10] W Wiedniu miejskie tereny mieszkaniowe (których udział w całkowitej tkance miasta wynosił w 2016 roku 25%) nie mogą podlegać wolnemu obrotowi i spekulacji, obrót gruntami i mieszkaniami nie może być źródłem zysku, a mieszkalnictwo uznawane jest za infrastrukturę publiczną. Ważne jest to, że w Wiedniu mieszkania dostępne nie są przeznaczone jedynie dla najuboższych – po przekroczeniu progu dochodowego mieszkańcy lokali miejskich nie tracą do nich prawa, a przechodzą na inny rodzaj czynszu (zwany komercyjnym), który gwarantuje miastu dodatkowe środki do budżetu, a mieszkańcom zapewnia większe poczucie bezpieczeństwa i zniechęca do zatajania dochodów.

Jednocześnie prawo do mieszkania uznawane jest również w innych krajach, takich jak Francja, Szkocja czy Kanada. Nie zawsze jednak funkcjonuje dobrze i krytykowane jest za to, że działa jedynie teoretycznie, a nie praktycznie – chociażby we Francji mieszkań dla osób w potrzebie wciąż jest za mało. Każde państwo funkcjonuje w zupełnie innych realiach i mimo iż Wiedeń zdaje się radzić sobie dobrze z własnymi wyzwaniami, w naszym kraju żyjemy na co dzień w zupełnie innej rzeczywistości. Według danych z 2014 roku, jakiś czas temu jedynie 4% nowych mieszkań stanowiły mieszkania spółdzielcze i społeczne, a tylko 1,5% mieszkania komunalne.^[11] Upaństwowienie na tyle dużego udziału mieszkań, aby system mógł funkcjonować na zasadach austriackich, nawet jeżeli zostałoby uznane za rozwiązanie dobre, byłoby trudne do zrealizowania, szczególnie w kraju o komunistycznej historii. Istnieją jednak też inne rozwiązania, które pozwalają mieszkańcom miast wziąć odpowiedzialność za warunki mieszkaniowe w swoje ręce.

Nie taka spółdzielnia straszna

Szukając odpowiedzi na pytanie, w jaki sposób w obecnych czasach mieszkać lepiej i taniej, nie można nie wspomnieć o zagadnieniu spółdzielni mieszkaniowych. Jednocześnie nie sposób nie obalić mitu, jaki funkcjonuje wokół spółdzielni w Polsce, których podstawowe rozumienie w czasach PRL opierało się na lokalach, które stanowiły własność publiczną. Czasy komunizmu całkowicie jednak wypaczyły ideę spółdzielczości, która oryginalnie z własnością państwową nie miały zbyt wiele wspólnego, ponieważ jej działanie polega na przedsięwzięciach oddolnych, a nie systemowych, związanych z polityką mieszkaniową. Na czym więc opiera się działalność spółdzielni?

Spółdzielnia, według definicji encyklopedii PWN to “zrzeszenie prowadzące określoną działalność gospodarczą w interesie swych członków zobowiązanych do wpłacenia udziałów”. Jest więc działalnością dobrowolną, która, w przypadku mieszkań, ułatwić ma swoim członkom uzyskanie lokalu na satysfakcjonujących ich warunkach. Członkowie tradycyjnie rozumianej spółdzielni solidarnie odpowiadają za zobowiązania, ale też za ponoszone straty. Mieszkania należą do spółdzielni, ale spółdzielnia jest jednocześnie własnością jej członków.

W Polsce idea spółdzielczości wywodzi się od działalności Stanisława Staszica. Później, w dwudziestoleciu międzywojennym, z inicjatywy Stanisława Tołwińskiego i Teodora Toepiltza powstała Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa, której celem było dostarczenie zdrowych, tanich i odpowiednio urządzonych mieszkań lokatorskich, o minimalnych powierzchniach, ale jednocześnie szerokiej ofercie pomieszczeń i przestrzeni wspólnych (pralnia, świetlica dla dzieci, sklep, łaźnia) oraz zieleni. W ramach WSM powstały 24 budynki dla 5,5 tys. osób, jej działalność przerwała jednak II wojna światowa. Po 1948 roku istniejące spółdzielnie zaczęto poddawać procesowi upaństwowienia, co zupełnie zmieniło ich sposób funkcjonowania.

Dziś działanie spółdzielni regulowane jest ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Do stworzenia nowej potrzeba minimum 10 członków, a założyciele nie muszą wnosić własnego kapitału. Spółdzielnia nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, co sprawia, że mieszkania spółdzielcze to alternatywa tańsza – lokale nie są obarczone kosztami zysku. Faktycznym właścicielem mieszkań pozostaje spółdzielnia, a lokator posiada do swojego miejsca zamieszkania ograniczone prawa rzeczowe – może z niego korzystać i nim rozporządzać. Jednocześnie obowiązująca ustawa znacznie ułatwia zamianę mieszkań spółdzielczych we własnościowe. W Polsce istnieje jeszcze wiele spółdzielni powstałych przed 1989 rokiem, powstaje jednak bardzo niewiele nowych.^[12]

W temacie spółdzielni mieszkaniowych Kalisz ma się czym pochwalić. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Dobrzec” zajęła w 2020 roku pierwsze miejsce w ogólnopolskim rankingu „Lider Spółdzielczości Mieszkaniowej” miesięcznika „Administrator i Menedżer Nieruchomości” w kategorii podmiotów średniej wielkości. W konkursie ocenione zostały wyniki finansowe, wysokości opłat dla mieszkańców, ich satysfakcja i poziom termomodernizacji. SM „Dobrzec”, który pokonał aż 80 współzawodniczących jednostek, zarządza lokalami mieszkaniowymi oraz użytkowymi, ale również buduje obiekty zdobywające wyróżnienia i nagrody w konkursach takich jak Mister Budownictwa. Według wiceprezes Ilony Przedwolskiej-Suchorzewskiej SM “Dobrzec” oferuje najtańsze mieszkania na rynku kaliskim, jednocześnie zachowując wysoki standard, który wyraża się w wyposażeniu takim, jak panele fotowoltaiczne czy solarne. Zasoby spółdzielni to 5700 mieszkań, 10 tys. m2 powierzchni lokali użytkowych oraz 600 garaży, co sprawia, że jest to druga największa spółdzielnia w naszym mieście.^[13]

Akcja kooperacja

Innym przykładem działań oddolnych, pozwalających na wspólne zorganizowanie się w celu pozyskania miejsca do mieszkania są grupy budowlane, inaczej zwane również kooperatywami. W takim przypadku dąży się do uzyskania mieszkania o możliwie jak najlepszym stosunku jakości do ceny. Po ukończeniu budowy tworzona jest wspólnota mieszkaniowa, lokale natomiast stają się własnością prywatną.

Ze względu na fakt, że inwestycja nie jest nastawiona na zysk, jej koszt staje się niższy – mówi się o 30% w stosunku do oferty deweloperskiej.^[14] Dzięki temu dążyć można do zwiększania udziału przestrzeni wspólnych, tworzenia lokali o bardziej funkcjonalnych układach i większych powierzchniach, z dostępem do zieleni czy infrastruktury takiej jak komunikacja miejska, przedszkola, szkoły czy utwardzone drogi. W przypadku kooperatyw, grupa osób zaangażowana w budowę ma większą szansę uzyskać satysfakcjonujące warunki zamieszkania – dostęp do pralni, rowerowni, wózkowni, garaży czy komórek lokatorskich w budynku. W Polsce, za sprawą grup budowlanych powstało dotychczas niewiele inwestycji, ale trend ten zyskuje na popularności. Za najbardziej znane przedsięwzięcia uchodzą Nowe Żerniki we Wrocławiu, Kooperatywa Mieszkaniowa Pomorze w Trójmieście oraz Kooperatywa Warszawska.

Grupa decydująca się na budowanie w ramach kooperatywy przechodzi przez klasyczny proces inwestycyjny, na który składa się znalezienie działki, środka finansowania stworzenie projektu, uzyskanie pozwolenia na budowę oraz realizacja. Tego typu inicjatywa nie jest wciąż działaniem łatwym i wymaga konsultacji ze specjalistami. Często pomysłodawcami utworzenia kooperatyw są architekci. W grupie ludzi pojawiać się też mogą różnice zdań, utrudniające współpracę, dlatego zaleca się zabezpieczenie nowo uformowanej grupy umową cywilno-prawną. Jednym z najtrudniejszych aspektów podobnego przedsięwzięcia jest uzyskanie źródła finansowania. Dla polskich banków grupa ludzi przystępująca do wspólnej budowy jest wciąż zjawiskiem nowym. W przypadku wrocławskich Nowych Żernik w negocjacje z bankiem zaangażował się Urząd Miasta, który uwiarygodnił całe przedsięwzięcie. Kooperatywa z Trójmiasta zetknęła się z podobnym problemem – żaden z banków komercyjnych nie był zainteresowany udzieleniem kredytu, finalnie zgodził się na to jeden z banków spółdzielczych. Nie wszędzie jednak kooperatywy muszą radzić sobie z podobnymi problemami – w Niemczech, gdzie podobne grupy budują znacznie częściej, aż sześć komercyjnych banków stworzyło specjalne produkty adresowane właśnie dla kooperatyw mieszkaniowych.^[15]

Mieszkanie dla systematycznych

Ciekawych rozwiązań mieszkaniowych problemów nie musimy jednak szukać daleko, znaleźć je możemy bowiem praktycznie na naszym podwórku, a dokładniej – w Ostrowie Wielkopolskim. To tam Miejski Zakład Gospodarki Mieszkaniowej zdecydował się na stworzenie programu “Mieszkanie dla Systematycznych”, który realizowany jest od 2007 roku. Aby zatrzymać w Ostrowie mieszkańców znajdujących się w luce płacowej (a takie osoby często właśnie z miasta wyjeżdżają) zdecydowano się na realizację przeznaczonej dla nich inwestycji mieszkaniowej.

MZGM jest spółką miejską, ale mieszkania są lokatorskie tylko tymczasowo, do czasu ich spłacenia. Aby ubiegać się o lokal należy spełnić kilka warunków. Po pierwsze, średni miesięczny dochód na osobę powinien przekraczać kwotę netto najniższej emerytury. Po drugie, należy być zameldowanym w Ostrowie od przynajmniej pięciu lat. Po trzecie, osoba ubiegająca się o mieszkanie nie może posiadać prawa własności (lub współwłasności) do innych lokali i być starszą niż czterdzieści lat. Chętnych jest dużo, więc o przyznaniu mieszkania decyduje jawnie przeprowadzone losowanie. Kiedy mieszkanie zostanie już powierzone danej osobie, zobowiązana zostaje ona do regulowania rat – do momentu aż nie zostanie ono spłacone i przejdzie na własność użytkownika.

Przez maksymalnie dwa miesiące od przyznania mieszkania najemca zwolniony zostaje z płacenia czynszu ze względu na doposażanie przez niego mieszkania, czyli m.in. wykańczanie łazienek (armatura i urządzenia) oraz podłóg. Taka możliwość została udostępniona mieszkańcom ze względu na ich chęć personalizacji lokali. Wysokość czynszu ustala Rada Miejska, jego wysokość zależy od okresu spłaty zobowiązania, który wynosi maksymalnie 30 lat.

Wykonanie obiektów zleca się w przetargach firmom zewnętrznym. Inwestycja finansowana jest ze środków własnych zakładu oraz z kredytu bankowego. Spółka taka jak MZGM dysponuje wystarczającym majątkiem (innymi nieruchomościami), by dla banku wyglądać bardziej wiarygodnie niż pojedynczy klient. Zakład rezygnuje z zysku kosztem mieszkańców – lokale mają posiadać cenę zachęcającą mieszkańców do wzięcia udziału w przedsięwzięciu. I faktycznie, zainteresowanie programem nie słabnie – w 2021 roku do programu złożonych zostało 75 wniosków, a więc ponad dwa razy więcej niż planowanych do oddania mieszkań – 32 o zróżnicowanych powierzchniach (36m2 , 47m2 , 56 m2 z piwnicami oraz balkonami). W tym samym roku liczba dotychczas oddanych mieszkań wynosiła 133. ^[16]

Wspomina się także o infrastrukturze towarzyszącej obiektom wielorodzinnym – dla mieszkańców przeznacza się także rowerownie, wózkownie czy spory udział miejsc parkingowych. Jednocześnie inwestycja krytykowana jest za zbyt małą częstotliwość funkcjonowania komunikacji publicznej w najbliższym sąsiedztwie (osiedle położone jest ok 2,5 km od centrum miasta) oraz niewielką ilość drzew. Do poprawienia dobrostanu mieszkańców przyczyniłaby się również odpowiednia ilość lokali usługowych w parterach budynków.

Potencjał budownictwa oddolnego

Na koniec przenieśmy się jeszcze na chwilę trochę dalej, do Zurychu. Tam bowiem powstało Kalkbeite – zrównoważona, bogata inwestycja mieszkaniowa, która stanowić może inspirację i ciekawy przykład do naśladowania. Główne założenia przedsięwzięcia, odznaczające się również w programie funkcjonalnym budynku, to maksymalizacja zrównoważenia społecznego i minimalizacja wpływu na środowisko. Ta pierwsza realizuje się m.in. poprzez zróżnicowanie społeczne – obiekty przeznaczone są dla osób znajdujących się w odmiennych sytuacjach materialnych i na różnych etapach życia, co znajduje swoje odzwierciedlenie w wielkościach i planach poszczególnych mieszkań. Część z nich przeznaczona została dla rodzin z dziećmi, inne, najczęściej mniejsze, dla seniorów czy młodych osób wchodzących w dorosłość. Czynsz za mieszkania dla młodzieży w wieku 16-26 lat jest subsydiowany.

Mieszkańcy obiektu mają do swojej dyspozycji szeroką ofertę, która uzupełnia indywidualne gospodarstwa domowe i sprzyja społecznej integracji – recepcję, małą bibliotekę, kantynę, samoobsługową kuchnię, kafeterię oraz wybór zróżnicowanych miejsc do pracy. Ze względów środowiskowych mieszkańcy zachęcani są także do korzystania ze wspólnej pralni, telewizorów oraz komunikacji miejskiej. W kompleksie przewidziano nie tylko przestrzenie dostępne dla mieszkańców – budynki otwierają się na okolicę, towarzyszą im sklepy spożywcze, restauracje, kino, pensjonat, przedszkole, praktyki lekarskie i inne usługi. Zespół wyposażony został w 1500m2 wspólnego tarasu na dachu budynku oraz 2500 m2 publicznie dostępnego dziedzińca. Co więcej, obiekt został zrealizowany na terenie dawnej, nieużytkowanej już zajezdni tramwajowej, z inicjatywy mieszkańca Zurychu, który zwrócił się do władz z pomysłem przekształcenia niewykorzystywanego terenu na cele mieszkaniowe. Finalnie inwestycja została zrealizowana jako wspólne przedsięwzięcie miasta, spółdzielni oraz spółki komunikacji publicznej. Na początku przeprowadzono wstępne warsztaty projektowe, później konkurs architektoniczny. W cały proces zaangażowani byli nie tylko przedstawiciele spółdzielni i miasta, ale również mieszkańcy. Budynki ukończono w 2014 roku, finalnie oddano do użytku 93 mieszkania o powierzchni od 29 do 412 m2. Po kilku latach działalność spółdzielni wciąż oceniana jest bardzo dobrze. ^[17]

Czy w kaliskich realiach jesteśmy w stanie zrealizować inwestycję, która chociaż w pewnym procencie dorównywałaby jakości szwajcarskiego Kalbeite? Czekamy na Wasze opinie. Podziękowania dla fotograf Dominiki Śliwińskiej za udostępnienie zdjęć : https://www.instagram.com/dominikasliwinskafoto/

Źródła

1. https://realtytools.pl/ceny-mieszkan-w-polsce
2. https://www.zus.pl/-/nowe-wysokosci-skladek-na-ubezpieczenia-spoleczne-w-2022-r-
3. https://kalisz.naszemiasto.pl/ceny-mieszkan-w-kaliszu-jednymi-z-najdrozszych-w/ar/c1-8465875
4. https://www.portalsamorzadowy.pl/praca/wynagrodzenia-i-zatrudnienie-w-administracji-samorzadowej-w-gore-oto-najnowsze-dane-gus,374247.html
5. Piotr Wójcik “Wyścig po mieszkania” w “Pismo” 9/2022
6. Marek Szymaniak “Zapaść. Reportaże z mniejszych miast”
7. Piotr Wójcik “Wyścig po mieszkania” w “Pismo” 9/2022
8. https://oko.press/mial-byc-program-mieszkaniowy-dla-mlodych-jest-swiateczny-prezent-dla-bankow-i-deweloperow
9. https://inwestycje.kalisz.pl/
10. https://www.euronews.com/next/2022/08/09/vienna-named-the-worlds-most-liveable-city-these-five-european-cities-also-made-the-top-10
11. Agata Twardoch “System do mieszkania. Perspektywy rozwoju dostępnego budownictwa mieszkaniowego”
12. Agata Twardoch “System do mieszkania. Perspektywy rozwoju dostępnego budownictwa mieszkaniowego”
13. https://zyciekalisza.pl/artykul/kaliska-spoldzielnia/1228032
14. http://nowezerniki.pl/idea/kooperatywy/
15. http://magazynmiasta.pl/2020/12/08/tarapaty-kooperatyw-mieszkaniowych/
16. Marek Szymaniak “Zapaść. Reportaże z mniejszych miast”
17. Agata Twardoch “System do mieszkania. Perspektywy rozwoju dostępnego budownictwa mieszkaniowego”