Szykują się zmiany w ustalaniu wysokości odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości?

Sporo emocji budzi w opinii publicznej kwestia budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK) oraz realizacji inwestycji Kolei Dużych Prędkości (KDP). Planowane przedsięwzięcia, ze względu na ich skalę, dotykają bezpośrednio mieszkańców niejednej gminy w Polsce.

Dotychczas w infrastrukturze prym wiodły inwestycje drogowe – budowa dróg gminnych, powiatowych, krajowych, dróg szybkiego ruchu i autostrad. Teraz w centrum dyskusji jest między innymi kolej.

Rząd zaproponował cztery alternatywne trasy, którymi Kolej Dużych Prędkości miałaby biec przez Kalisz. Prezydent Miasta Kalisza w piśmie z dnia 6 października 2022 r. podniósł jednak, iż „obecnie żaden z czterech zaproponowanych na stronie cpk.pl wariantów przebiegu linii kolei dużych prędkości przez Kalisz nie jest możliwy do zaakceptowania” (https://bip.kalisz.pl/!kalisz.pl/odpowiedz_pmk_dot_cpk_gotowe.pdf).

W grudniu 2022 r. spółka CPK zaproponowała więc najnowszy – piąty wariant przebiegu Kolei Dużych Prędkości.

W związku z planowaną inwestycją, z którą immanentnie związana jest budowa nowych torów kolejowych na działkach, przez które one dotychczas nie biegły, do Sejmu wpłynął rządowy projekt ustawy z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Podkreślenia wymaga to, że budowa CPK i wprowadzenie KDP są tylko przyczynkiem, pretekstem do wprowadzenia owych zmian – w tym znaczeniu, że zmiany, jeśli zostaną wprowadzone, dotyczyć będą wszystkich wywłaszczeń pod inwestycje celu publicznego (takie jak drogi, linie kolejowe czy zbiorniki przeciwpowodziowe), a nie tylko tych dokonywanych dla celów realizacji ww. przedsięwzięć.

Przede wszystkim wskazać należy, że wywłaszczenie to pozbawienie albo ograniczenie, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Według aktualnie obowiązującego stanu prawnego, odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość powinno być słuszne oraz powinno odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości. Jeżeli jednak nowe przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nieruchomości zwiększy jej wartość, to do określenia wartości nieruchomości przyjmuje się to jej przeznaczenie, które będzie miała po dokonaniu jej wywłaszczenia.

O tym, jakie jest przeznaczenie danej nieruchomości decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, przeznaczenie nieruchomości określa się w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jeżeli jednak wywłaszczana nieruchomość ma zmienić swoje przeznaczenie po wywłaszczeniu, co spowoduje wzrost jej wartości, przyjmuje się to bardziej korzystne przeznaczenie do wyliczenia jej wartości.

To ma się jednak zmienić.

Zgodnie z projektem nowelizacji, podstawą wyceny ma nadal być wartość rynkowa nieruchomości, niemniej nieruchomość zawsze wyceniana ma być zgodnie z jej przeznaczeniem w chwili dokonywania wyceny i wydawania decyzji, niezależnie czy nowe przeznaczenie nieruchomości zwiększyłoby jej wartość czy też nie. Dotychczasowi właściciele będą mogli otrzymać wyższe odszkodowanie, jeśli grunt przeznaczony pod inwestycję publiczną jest droższy, niż obecna nieruchomość.

Zasadą szacowania wartości nieruchomości na potrzeby wywłaszczenia będzie więc pominięcie celu, dla którego wywłaszczenie następuje, gdyż znaczenie będzie miało jedynie obecne jej przeznaczenie.

Jak wskazują autorzy projektu ustawy ma to zapobiec różnicowaniu sytuacji prawnej adresatów norm ustawowych, przez przyznawanie istotnie różniących się co do wysokości odszkodowań w porównywalnych stanach faktycznych.

Nie są to jednak wszystkie zmiany, ponieważ projekt zakłada wprowadzenie kilku nowych, nieznanych dotychczas instytucji w procesie wywłaszczania.

Do odszkodowania przyznawany będzie bowiem bonus pieniężny stanowiący zryczałtowany ekwiwalent kosztów, jakie potencjalnie będzie musiał ponieść właściciel wywłaszczanej nieruchomości. Do kosztów takich zaliczyć można np. koszty przeprowadzki, koszty czynności prawnych, które dotychczas nie były refundowane. Wysokość bonusu nie będzie stała i będzie obliczana zgodnie z algorytmem wskazanym w ustawie: w przypadku prawa własności odszkodowanie odpowiadać będzie wartości tego prawa, powiększonego o kwotę odpowiadającą 20% wartości gruntu oraz 40% różnicy między wartością nieruchomości i wartością gruntu.

W przypadku prawa własności lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, odszkodowanie miałoby odpowiadać wartości tych praw, powiększonej o kwotę odpowiadającą 40% wartości lokalu, stanowiącego odrębny przedmiot własności, albo wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Na początkowym etapie prac nad nowelizacją, bonus miał wynieść odpowiednio: 10% i 20%, ale wartości te zostały podniesione zgodnie z propozycjami i oczekiwaniami wyrażonymi w konsultacjach społecznych.

Przeciwnicy nowelizacji podnoszą, że – ich zdaniem – zaproponowanie w projekcie ustawy dodatkowej rekompensaty (bonusu) nie będzie dla właścicieli tak korzystne, jak dotychczasowy sposób ustalania przez rzeczoznawców majątkowych wartości nieruchomości.

Oprócz powyższych zmian, zgodnie z projektowaną nowelizacją, osobom wywłaszczanym przysługiwać będzie roszczenie, z którym mogą wystąpić do sądu po wydaniu wobec nich decyzji wywłaszczeniowej. Powództwo takie obejmowałoby naprawienie szkody – zrekompensowanie straty jaką poszkodowany poniósł – której nie zdołało pokryć przyznane odszkodowanie. Przyjmuje się, iż dotyczyć miało by to w głównej mierze przedsiębiorców, którzy zmuszeni byliby przenieść swoją siedzibę oraz zakłady produkcyjne czy inną działalność w inne miejsce z powodu wywłaszczenia nieruchomości, przez co przyznane im odszkodowanie mogłoby w pełni nie pokryć kosztów, jakie musieli oni ponieść w związku z wywłaszczeniem.

To jednak nie koniec zmian. Widać bowiem, że ustawodawca w nowelizacji kładzie nacisk na zrekompensowanie zaistniałej sytuacji przede wszystkim właścicielom nieruchomości zamieszkałych, tak aby mieszkańcy nie stracili dachu nad głową i aby przyznane odszkodowanie było w stanie zaspokoić powstałe potrzeby mieszkaniowe. Ustawa wprowadza bowiem wobec właścicieli mieszkających na wywłaszczanych terenach specjalne sposoby liczenia należnego odszkodowania oparte na współczynniku wynikającym z wartości odtworzeniowej metra kwadratowego. Dotyczy to osób zamieszkujących na nieruchomości, której wartość rynkowa nie jest obecnie zbyt wysoka, przez co wysokość otrzymanego odszkodowania nie wystarczyłaby na pokrycie kosztów zapewnienia danej rodzinie nowego miejsca zamieszkania.

W takiej sytuacji, właściciel otrzymuje wyższą kwotę odszkodowania, w stałej wysokości ustalonej zgodnie ze wskaźnikiem opisanym w ustawie.

Trzeba jednak podkreślić, iż powyższa sytuacja dotyczy tylko właścicieli nieruchomości zamieszkałych, zaś wysokość odszkodowania pozwalająca przyznać właścicielom odszkodowanie na preferencyjnych warunkach, jest wskazana w ustawie i zależna właśnie od wartości odtworzeniowej metra kwadratowego.

Wyżej opisane powiększenie odszkodowania do poziomu pozwalającego na odtworzenie sytuacji mieszkaniowej jest zależne od liczby osób zameldowanych na pobyt stały na danej nieruchomości przed wywłaszczeniem. Im większa liczba osób zamieszkałych na danej nieruchomości, tym większe będzie odszkodowanie. Ustawodawca zapobiegł jednak sytuacji meldowania na danej nieruchomości przypadkowych osób celem uzyskania wyższego odszkodowania, ponieważ wyraźnie zaznaczył, że przy ustalaniu liczby osób zameldowanych na pobyt stały pomija się osoby inne niż osoby bliskie dla właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości.

Nie da się więc ukryć, że mieszkańcy terenów wywłaszczanych, którzy zamieszkują na nieruchomościach mających niższą wartość rynkową, zostali potraktowani w sposób być może bardziej korzystny, co – jak wskazują twórcy projektu ustawy – było uzasadnione celami słusznościowymi, przemawiającymi za tym, by właścicieli, których pozbawia się dachu nad głową objąć szczególną ochroną.

Tak uzasadnia konieczność wprowadzenia zmian do ustawy pełnomocnik rządu ds. Centralnego Portu Komunikacyjnego Marcin Horała: „Jest jednak mniejszościowe grono, które <<trafiło los na loterii>>. Są to właściciele dużych obszarów o niskiej wartości gruntu – nieużytków albo gruntów rolnych do ekstensywnej produkcji rolnej – którzy bardzo wygrywają na obecnych regulacjach. W efekcie np. wartość wywłaszczanej łąki wzrasta z pięciu do dwustu zł za metr. Zdarza się nawet, że wywłaszczani właściciele takich terenów mają korzyści rzędu 1000-2000%”.

Aby zakończyć taką praktykę, twórcy projektu ustawy zdecydowali się na wprowadzenie wyżej omówionego rozwiązania przewidującego zwiększenie wysokości odszkodowania dla mieszkańców nieruchomości o niskiej wartości.

Wydaje się, czego nie kryje zresztą pełnomocnik rządu ds. CPK, że na nowelizacji stracić mogą właściciele dużych niezabudowanych nieruchomości i to z ich strony przewiduje się protesty co do wprowadzanych zmian w treści ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie sposobu ustalania odszkodowania za wywłaszczane nieruchomości.

Podejmując się próby oceny projektowanych zmian, niewątpliwie pozytywnie należy ocenić wskazanie wprost w ustawie, iż właściciel wywłaszczanej nieruchomości może wystąpić do sądu powszechnego z powództwem o odszkodowanie w celu zrekompensowania mu poniesionej szkody. Dostrzeżenie przez ustawodawcę konieczności zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych właścicieli nieruchomości również zasługuje na uwagę. Podkreślić należy, że nowelizacja ustawy nie została jeszcze uchwalona. Senat odrzucił projekt ustawy, teraz trafi on ponownie do Sejmu.