Kaliskie budownictwo deweloperskie
Zespoły wielorodzinnych budynków mieszkalnych powstałe w Kaliszu w XXI wieku pod wieloma względami nie wytrzymują porównania z osiedlami z okresu PRL-u. A przecież narzekanie na budownictwo wielkopłytowe wydaje się powszechne – jakie więc wady mają współczesne osiedla deweloperskie? Jaki standard prezentują budynki i ich układ przestrzenny? Przyjrzymy się niedociągnięciom oraz najbardziej absurdalnym i nielogicznym rozwiązaniom osiedli z ostatnich dwudziestu lat w Kaliszu i pod Kaliszem. Wciskanie bloków na siłę, ogradzanie, problemy z kompleksowym projektowaniem – to nasz chleb powszedni.
Od 2000 roku uwaga inwestorów wznoszących budynki mieszkalne w Kaliszu koncentruje się nieprzerwanie przede wszystkim na Dobrzecu i Korczaku. W niniejszym tekście uwzględnione zostaną jednak również osiedla znajdujące się tuż za granicą Kalisza, które stanowią integralną część funkcjonalnego obszaru miasta.
Zespół bloków na Dobrzecu, powstały jako inwestycja Spółdzielni im. XXXV-lecia PRL (od 1986 roku Spółdzielni Mieszkaniowej Dobrzec) w latach 80. ubiegłego stulecia na północ od alei Wojska Polskiego i na zachód od ulicy Podmiejskiej, do dziś jest niedoścignionym w Kaliszu przykładem racjonalnie zaprojektowanego osiedla budynków wielorodzinnych. Pomiędzy blokami wije się ulica (czy właściwie ulice, jak słusznie wskazano w jednym z ostatnich artykułów) Prymasa Wyszyńskiego, wokół której stoją bloki tworzące rozległe podwórza tonące w zieleni. Mieszkania w blokach rozmieszczano w układach klatkowych, często z zaledwie dwoma mieszkaniami na piętrze. Standardem stały się balkony. Trzeba przyznać jednak, że osiedla powstające w PRL-u miały również sporo mankamentów. Sama technologia wielkopłytowa nie była idealna i wiązała się ze słabą izolacją termiczną i akustyczną mieszkań, z kolei zagospodarowanie terenu obliczone było na transport samochodowy, stąd duże przestrzenie zajęte zostały pod parkingi. Również ze słusznością modnej wówczas idei rozdzielania ruchu pieszego od kołowego można się kłócić, a zbyt wysokie krawężniki utrudniały przemieszczanie się niepełnosprawnym. Jak się jednak okazuje, wyżej wymienione wady wcale nieobce są osiedlom projektowanym w ostatnich latach. Dobrzec z lat 80. ma za to na ich tle jedną zasadniczą przewagę – został zaprojektowany całościowo, spójnie i konsekwentnie z uwzględnieniem potrzeb nieograniczających się wyłącznie do samych mieszkań. Znajdziemy więc tutaj szkoły, przychodnie, lokale usługowe, place zabaw i sporo miejsc do spacerów.
Dobrzec – parkingi między blokami z lat 80. XX wieku, grudzień 2020
Po transformacji ustrojowej rozbudowa Dobrzeca była kontynuowana wciąż przez tę samą spółdzielnię, która do dziś sprzedaje mieszkania w nowych blokach. Dołączyli do niej w międzyczasie także deweloperzy, którzy kupowali raczej mniejsze tereny i budowali po jednym lub kilka obiektów. Gdy powstawały kolejne bloki, każdy inwestor tworzył infrastrukturę po swojemu, stąd mamy dziś na tym terenie niepołączone ze sobą parkingi przedzielone krawężnikami albo nieużytkami. W 2004 roku wybudowano pośrodku nowej części osiedla Gimnazjum nr 9, a następnie prowadzącą do niego aleję Księdza Popiełuszki, wokół której jak grzyby po deszczu wyrastać zaczęły kolejne bloki. W tym rejonie powstało również sporo budynków Kaliskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Myliłby się jednak ten, kto by przypuszczał, że będzie to firma zorientowana na tworzenie przyjaźniejszej człowiekowi przestrzeni niż deweloper. Wystarczy porównać wielkie naziemne parkingi pod oknami, które są niestety domeną wszystkich powstałych po 2000 roku dobrzeckich bloków, z zielonymi wnętrzami międzyblokowymi „starego” Dobrzeca. Kilka bardziej ludzkich podwórek powstało między budynkami z przełomu XX i XXI wieku wybudowanych w północnej części osiedla, podobne próby podjęto też w przypadku bloków SM Dobrzec budowanych od 2006 roku wzdłuż ulicy Armii Krajowej. Tu jednak do głosu doszła wówczas nowa szkodliwa moda na ogradzanie budynków płotami. W teorii mająca zapewniać bezpieczeństwo idea, w praktyce dzieli lokalną społeczność i tworzy bariery w przemieszczaniu się.
Dobrzec – podwórko bloku z lat 80. XX wieku, grudzień 2020
Dobrzec – podwórko bloku z XXI wieku, grudzień 2020
Jak to się stało, że lata 90. XX wieku przyniosły taką zmianę w projektowaniu nowych osiedli mieszkaniowych? Największy wpływ miała zmiana rodzaju inwestorów. Pojawili się wspomniani już deweloperzy, dla których kluczowym aspektem była sprzedaż mieszkań z jak największym zyskiem, w związku z czym planowanie przestrzenne zostało odłożone na bok, a ważniejsze stało się zmieszczenie jak największej powierzchni użytkowej na jak najmniejszym terenie, dopasowanie architektury budynków do oczekiwań znudzonych szarzyzną blokowisk klientów, wreszcie ograniczenie kosztów budowy, co uzyskano również poprzez rezygnację z technologii wielkopłytowej. Zamiast niej postawiono na tradycyjne i nowe materiały – wrócono do ceramiki, a oprócz niej stosuje się też bloczki betonowe i silikatowe. Często budynki oparte są o żelbetowy szkielet wypełniony pustakami. Umożliwia to różnorodną aranżację formy zewnętrznej obiektów, jednak w przypadku jednego inwestora rzadko różnicuje się mocno budynki, z uwagi na oszczędności przy projektowaniu. Skutkuje to powstawaniem monotonnych zespołów wypełnionych identycznymi obiektami. Jednorodność może być cnotą i o ile w przypadku bloków z wielkiej płyty, abstrahując od estetyki samych budynków, możemy mówić o pewnym pomyśle na całość osiedli, tak współczesne realizacje są bezlitośnie ekonomiczne i ponad to, co wymagane przez prawo, rzadko liczą się z kontekstem – ani z obiektami, które już stoją, ani z tymi, które powstaną później. Przejawia się to między innymi w projektowaniu parkingów ignorując istniejące na okolicznych działkach drogi, które można byłoby ze sobą połączyć, oraz na ogradzaniu zespołów bloków.
Dobrzec – chaos własności i nawierzchni, grudzień 2020
Funkcje dodatkowe dziś niestety bardzo często ograniczone są do minimum. Próby uczynienia zadość wymaganiom prawnym skutkują absurdalnymi placami zabaw z jednym bujakiem na sprężynie (na szczęście w Kaliszu takiego nie spotkałem). Podobnie jest z brakami w wyposażeniu osiedla w podstawowe usługi, takie jak placówki oświatowe i przychodnie – deweloperzy nie dbają o nie, a miasto ma tendencję do nienadążania za niekontrolowanym rozrostem osiedli. Zresztą zmiany na szczeblu centralnym również podejmowane są z opóźnieniem. Mimo że problemy, do których odnoszą się przyjęte w 2015 r. ustawy krajobrazowa i o rewitalizacji, znane były już dwadzieścia lat temu, to dalej możliwe jest niemal nieskrępowane wznoszenie bloków „w polu”. Prawo kuleje również pod względem problemu ogromnej liczby samochodów – nakaz lokalizowania licznych miejsc postojowych z jednej strony jest dobry i zapobiegać ma zastawianiu chodników i pasów zieleni, jednak doprowadza on do zabetonowywania ogromnych połaci terenu. Problem można byłoby zredukować, gdyby bezpośrednio przy publicznych ulicach pozostawiono wydzielone miejsca postojowe obsługujące osiedla albo inwestorów skłaniałoby się do „dogadania się” i obsłużenia miejsc jedną drogą. W praktyce mogą czasem funkcjonować nawet trzy równoległe drogi obok siebie – publiczna i po obu jej stronach drogi na zabudowanych działkach, służące tylko jako dojazd do miejsc postojowych przypisanych „naszemu” budynkowi. Czasem parkingi oddziela się jeszcze dodatkowo płotem, żeby mieszkańcy osiedla po drugiej stronie ulicy nie mogli zajmować „naszych” miejsc.
Dobrzec – styk działek należących do różnych podmiotów, grudzień 2020
Mimo wszystko samo zamykanie szlabanami parkingów nie jest jakimś bardzo negatywnym zjawiskiem, gdy skontrastujemy je z ogradzaniem bloku albo całych zespołów mieszkaniowych. Deweloperzy chętnie stosują chwyt marketingowy mówiący o bezpieczeństwie takich osiedli, a mieszkańcy dopowiadają sobie poprzez odgrodzenie się od innych przekonanie o prestiżu i przynależności do „lepszego świata”. Życie uczy, że taka przynależność jest pozorna, a płot z ochroniarzem gorzej chroni przed niepożądanymi gośćmi i włamaniami niż kwitnące przed blokami życie oraz dobre relacje sąsiedzkie. Utrudnienie w nawiązywaniu i podtrzymywaniu relacji międzyludzkich dotyczy na osiedlach zamkniętych nawet dzieci, które nie mogą się bawić na placach zabaw z dziećmi zza płotu, chyba że ktoś im najpierw łaskawie otworzy furtkę. Grodzone osiedla o niesprzyjających warunkach do integracji społecznej i pogłębionej anonimowości są też znacznie bardziej łakomym kąskiem dla złodziei niż zwyczajne blokowiska, gdzie łup raczej nie będzie tak okazały. Zupełnie osobną kwestią są problemy z wjazdem pojazdów uprzywilejowanych na ogrodzony teren oraz z ogólną komunikacją, gdy zespół dla kilku tysięcy mieszkańców posiada jedną lub dwie drogi dojazdowe i niewiele więcej przejść na zewnątrz. Na pozór większe więc bezpieczeństwo i wygoda zamkniętych osiedli wcale nie są takie oczywiste jak się nad tym dłużej zastanowimy, nie mówiąc o interesie szeroko pojętej miejskiej społeczności, która ma zwyczajny problem w przejściu z jednej strony miasta na drugą.
Zielone Łąki – oddzielony płotami „pas ziemi niczyjej” pomiędzy osiedlem a przedszkolem, grudzień 2020
Przypuszczalnie pierwszym grodzonym osiedlem w Kaliszu były, stanowiące część Dobrzeca, wybudowane na początku XXI wieku Zielone Łąki przy ulicy Granicznej. Za ich bramami znajdują się oprócz bloków także domy jednorodzinne, również ogrodzone, łącznie zatem strzeżone podwójnie. Jak wskazywałem w artykule o planowaniu przestrzennym, istotą rzeczy dla ujarzmienia samowolki inwestycyjnej, która objawia się między innymi ogradzaniem, jest sporządzanie przemyślanych planów miejscowych przez gminę. Mimo że nowa część Dobrzeca objęta jest uchwałami, spełniają one swoje zadanie tylko częściowo i nie zapobiegają niespójności poszczególnych działek.
Dobrzec – drogi kończące się w polu albo idące obok siebie bez połączenia, wydeptane ścieżki, zabetonowane podwórka – typowy obrazek współczesnego osiedla, ortofotomapa z 2017 roku, https://mapy.geoportal.gov.pl/imap/Imgp_2.html
Można by przypuszczać, że rozrastające się od kilkunastu lat osiedle budynków wielorodzinnych przy granicy Kalisza w Kościelnej Wsi, składające się z trzech odrębnych zespołów – Złotych Łąk, Panoramy Park i Panoramy Park II – ze względu na jednego inwestora będzie odznaczać się spójnym zagospodarowaniem terenu, podobieństwem architektonicznym budynków i dbałością o szczegóły. Niestety tak jest jedynie w obrębie poszczególnych inwestycji, natomiast nie ma mowy o powstaniu jak dotychczas dużych terenów zielonych ani rekreacyjnych. Bardzo widoczny jest tutaj brak myślenia perspektywicznego przy projektowaniu, które uwzględniałoby przyszłe inwestycje. Tereny łączą się albo wcale, albo wynikowo – tak, jak się akurat uda. Ceną za to jest utrudniona komunikacja pomiędzy budynkami, marnotrawstwo przestrzeni, niezrozumiałe wygrodzenia. Wada ta jest bardzo charakterystyczna dla współczesnej deweloperki, jednak o ile można ją zrozumieć w przypadku bloków projektowanych przez różnych inwestorów, z których każdy chce uzyskać jak największą powierzchnię użytkową mieszkań na sprzedaż, tak zdecydowanie nie powinna była zaistnieć w tym przypadku, gdzie kompleksowo planując uprzednio cały obszar można byłoby znaleźć więcej miejsca zarówno na budynki i parkingi, jak również na lokale usługowe, a także na optymalnej wielkości place zabaw i tereny zielone, kosztem nadmiarowej nawierzchni utwardzonej czy mikroskopijnych pasów zieleni. Co istotne – nie jest to winą wyłącznie inwestora, lecz może przede wszystkim niewłaściwie sporządzonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przez gminę w 2007 roku. Budowa pierwszego z osiedli – Złotych Łąk – rozpoczęta została jeszcze przed uchwaleniem tego planu. Na ówczesne czasy stanowiło ono wcielenie w życie marzenia wielu kaliszan o mieszkaniu pod miastem z połączeniem wszystkich zalet życia w bloku. Kameralna jednopiętrowa zabudowa z użytkowym poddaszem skupiła się wokół trzech dziedzińców stanowiących swoiste enklawy sprzyjające sąsiedzkiej integracji. Kolejne osiedle – Panorama Park – kontynuowało ten trend, choć w większej skali, przypominając bardziej typowo miejskie bloki. Panorama Park II wydaje się stanowić próbę połączenia pierwszego i drugiego pomysłu. Praktyka pokazała jednak, że nawiązywanie kontaktów nie jest wcale tak komfortowe, gdy mieszkańcy korzystają przede wszystkim z samochodów do przemieszczania się, gdyż sklepy i większość podstawowych usług oddalona jest co najmniej o dwa kilometry. Mimo sporych powierzchni zajętych przez nawierzchnie utwardzone, liczba zaprojektowanych miejsc postojowych okazała się niewystarczająca i chodniki wzdłuż ulicy prowadzącej do Panoramy Park są nieustannie zajęte przez parkujące samochody. Właściwie niespecjalny to problem, skoro rzadko pojawiają się tam piesi.
Panorama Park – oddzielone płotem parkingi, lipiec 2020
Prawdziwą osobliwością jest dopiero osiedle położone na styku trzech miejscowości – Kalisza, Nowych Skalmierzyc i Boczkowa. Nie trzeba chyba wyjaśniać, że spójne zaplanowanie takiego terenu musiałoby być karkołomnym zadaniem. I niestety – przestrzeń między budynkami pozostawia tutaj zdecydowanie najwięcej do życzenia. Oczywiście aby zweryfikować tę opinię trzeba by porozmawiać z mieszkańcami, jednak stojąc na ulicy oddzielającej od siebie poszczególne zespoły (a zarazem jednostki administracyjne) i widząc betonową pustynię za płotem na myśl bardziej przychodzi przedpole zakładu przemysłowego niż budynku mieszkalnego.
Boczków, Nowe Skalmierzyce, Kalisz – osiedle w trzech miejscowościach, ortofotomapa z 2017 roku, https://mapy.geoportal.gov.pl/imap/Imgp_2.html
Wady wyżej wymienionych osiedli w zwielokrotnieniu ujawniają się na Korczaku. Okolica ta przed 2000 rokiem przypominała włączoną do miasta senną wieś. I choć podmiejski charakter wraz z kilkunastoma około stuletnimi domami wciąż jest częściowo wyczuwalny wzdłuż ulic Wysokiej i Ptasiej, to jednak na południe od ulicy Korczak mamy interesującą mieszankę domów jednorodzinnych i nowych bloków, które otaczają te pierwsze niemal ze wszystkich stron. Osiedle to powstawało samorzutnie, nie w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lecz o warunki zabudowy, pozostawiające znaczną swobodę inwestorom. W efekcie powstały różnego rodzaju bloki dopasowane do działek, które akurat udało się uzyskać, ignorujące nawzajem powstające równolegle założenia (nie mówiąc o już istniejących domach). Chaos spotęgowało masowe ogradzanie działek i „schodzenie” z zabudową w stronę Krępicy, gdzie ciężej obsłużyć nowe bloki z ulicy Korczak, prowadzi się więc ulice bokami lub przez parkingi już zbudowanych bloków. Park nad Krępicą, do którego swobodnie można się dostać od drugiej strony – ulicą Do Strugi – od strony bloków jest bardzo nieprzystępny – trzeba „znać drogę” i przechodzić przez odpowiednie parkingi, uważając by nie wejść przypadkiem na teren, z którego ciężko będzie później wyjść.
Słoneczny Stok – największe grodzone osiedle na Korczaku, po prawej dolina Krępicy, grudzień 2020
Wydaje się, że aby naprawić popełnione na Korczaku błędy trzeba byłoby odgórnie na całym obszarze narzucić sposób zagospodarowania pomiędzy blokami i konsekwentnie go wprowadzać, a niektóre budynki wręcz zburzyć i wybudować w innym miejscu mając na uwadze logikę układu przestrzennego. Tak naprawdę jednak w wielu przypadkach do wprowadzenia najpotrzebniejszych zmian wystarczyłaby tylko (albo aż) dobra wola mieszkańców i dogadanie się pomiędzy sobą wspólnot mieszkaniowych, które zdecydowałyby o usunięciu ogrodzeń, zdjęciu szlabanów, a w przypadku późniejszych remontów dróg i parkingów można byłoby przeprojektować układy komunikacyjne z korzyścią dla mieszkańców i użytkowników terenu albo chociaż ujednolicić nawierzchnię i wykonać najpotrzebniejsze połączenia pomiędzy drogami donikąd. Praktyka pokazuje jednak, że jest to niestety idealistyczne myślenie na skraju niemożliwego.
Korczak – wszechobecne ogrodzone parkingi, grudzień 2020
W okolicy bardziej pozytywnym przykładem jest Nowy Korczak, znajdujący się pomiędzy ulicami Korczak, Wysoką i Batalionu Parasol. Zespół ten budowany jest przez jednego inwestora w oparciu o plan miejscowy i całościowy projekt, wyróżnia się wyższą jakością wykończenia niż większość kaliskich inwestycji oraz, co rzadko spotykane dotychczas w Kaliszu, parkingami podziemnymi. Nie ustrzeżono się jednak niedociągnięć, z których można wymienić rozległe mimo wszystko parkingi naziemne kosztem terenów zielonych i rekreacyjnych oraz nieradzenie sobie ze spadkami terenu (schodki utrudniające poruszanie się niepełnosprawnym).
Nowy Korczak – trzy schodki zamiast naturalnego spadku, grudzień 2020
Projektowane w XXI wieku budynki w większości oprócz kiepskich przestrzeni pomiędzy nimi niestety oferują również przebrzmiałą formę zewnętrzną budynków przypominającą peerelowskie bloki. Na tym tle pozytywnie wyróżniają się tylko niektóre ostatnie inwestycje. Można w pewnym sensie rzec, że ludzie po prostu nie wiedzą, że może być lepiej, że mogą wymagać od deweloperów więcej. Mimo że Kalisz się wyludnia, podaż w tym przypadku jest zdecydowanie mniejsza niż popyt i deweloperzy spokojnie mogą dyktować warunki nie przejmując się zanadto dodatkowymi wymaganiami klienteli. Równie źle jest z układami mieszkań. W porównaniu do poprzednich epok więcej pojawiło się układów korytarzowych i mieszkań jednostronnych z długimi „pokojami-jamnikami”. Plusem jest, że coraz bardziej stawia się jednak na mieszkania z balkonami, a kuchnię umiejscawia się w pobliżu pokoju dziennego lub w aneksie, ale często z możliwością oddzielenia jej od pokoju. Trzeba też oddać, że układy pomieszczeń w poszczególnych mieszkaniach w obecnie powstających inwestycjach są znacznie logiczniejsze niż jeszcze przed kilku laty.
Nowy Korczak – parking i plac zabaw w centrum osiedla, grudzień 2020
Największe obecnie powstające osiedle w Kaliszu to zlokalizowane na Tyńcu Wzgórza Kalisza – położone po drugiej strony miasta względem wszystkich dotychczas omawianych. Choć dojazd do niego ulicą Żwirki i Wigury nie jest zbyt zachęcającym pierwszym wrażeniem, to niezagospodarowany, w miarę płaski duży obszar dawał pewną nadzieję, że zaprojektowane kompleksowo, w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, założenie, wyznaczy w mieście nowe standardy projektowania urbanistycznego. Czy tak się stanie, okaże się za kilka lat, choć kilka bloków już stoi i pewne wnioski można samemu powoli wysuwać.
Załącznik nr 1 do Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zespołu zabudowy mieszkaniowej na osiedlu Tyniec, https://www.bip.kalisz.pl/uchwaly/2016_29_353-1.pdf
Na zakończenie trzeba podkreślić, że mimo przedstawionych wad, kaliskie osiedla nie wyróżniają się negatywnie na tle Polski. Zwłaszcza jeśli porównamy je do deweloperskich fantazji powstających w większych miastach, które bywają dramatycznie złe. Można zaryzykować stwierdzenie, że im większe miasto, tym bardziej absurdalne i chaotyczne rozwiązania. Niniejszy artykuł brzmieć może jak niekończący się potok narzekania, nie ma on jednak na celu nikogo atakować ani piętnować konkretnych inwestycji. Chodzi o zwrócenie szerszej uwagi na istotne bolączki współczesnych osiedli mieszkaniowych w Kaliszu, które wynikają w znacznym stopniu z wadliwych rozwiązań prawnych dotyczących planowania przestrzennego na szczeblu krajowym i samorządowym, a także przedkładania korzyści finansowych przez inwestora nad komfort życia przyszłych mieszkańców. Aby zespół mieszkaniowy mógł dobrze działać, jego program funkcjonalny powinien obejmować także usługi i zieleń, powinien też być dostosowany do różnych grup społecznych, wszystko to w celu unikania monofunkcyjności. Warto też zwrócić uwagę na przestrzenie półpubliczne i półprywatne – służące mieszkańcom wnętrza międzyblokowe – a także zadbać o projektowanie budynków o indywidualnym charakterze, co ułatwi identyfikowanie się z miejscem zamieszkania i budowanie lokalnej tożsamości. Problem zapewnienia miejsc postojowych można rozwiązać budując parkingi podziemne lub wyznaczając specjalne strefy, w których można parkować, a które nie zdominują jednocześnie okolicy. Układ komunikacyjny z kolei powinien w pierwszej kolejności uwzględniać potrzeby pieszych i być dostosowany dla osób niepełnosprawnych. Trzeba również pilnować, by osiedle, będąc otwartym „do wewnątrz”, nie było odizolowane, ani tym bardziej odgrodzone, od otaczających je terenów. Oby zatem, jeśli ktoś z interesu albo poczucia misji czy zwykłego kaprysu, zaplanuje budowę ponadprzeciętnego jakościowo osiedla, nie ograniczyły go możliwości prawne, dalsze fazy projektowe albo wykonawstwo, które lubią zderzać szlachetne idee z rzeczywistością.
